Immobilienfinanzierungen werden wieder schwieriger

(Berlin, 10.02.2014) Nach einer viele Monate dauernden Phase mit historischen Niedrigzinsen sind erste Anzeichen für wieder leicht anziehende Zinskonditionen sichtbar. Hinzu kommen die sich teils merklich verteuernden Objekte – besonders in den Ballungsgebieten in Deutschland. Diese Kombination führt zu sich erhöhenden Raten für eine Immobilienfinanzierung und macht ein solches Vorhaben damit wieder schwieriger. In einigen Städten Deutschlands betragen die Raten – gemessen am Durchschnittsverdienst – fast 50 % des zur Verfügung stehenden Einkommens. Aktuell ist dies nach Meinung der meisten Experten zwar noch kein Grund für eine Panik, denn Finanzierungen sind im gesamten Bundesdurschnitt immer sehr günstig – und in den Ballungsgebieten war es bisher schon immer schwieriger mit einer passenden Finanzierung, da die Objekte meist überdurchschnittlich teuer erkauft werden müssen. Bemerkenswert ist eher die sich mittlerweile abzeichnende Umkehrtendenz, denn bis noch vor wenigen Wochen bzw. Monaten schienen die Tiefststände für Immobilienfinanzierungen immer noch anzuhalten. Doch nun glauben die viele Fachleute, befinden wir uns allgemein wieder in einer Umkehrbewegung, so dass Finanzierungen in den nächsten Monaten wieder merklich teurer werden könnten.

Zinswende und lokal unterschiedliche Preisniveaus bestimmen Finanzierbarkeit

Laut einer Studie des IVD (Immobilienverband Deutschland) sind die Zinsen für Immobilienkredite in den letzten Wochen von durchschnittlich 2,65 auf über 2,9 % gestiegen. Die Finanzierbarkeit wird im Zusammenspiel mit weiter stabilen Preisniveaus für Immobilienobjekte somit also schwieriger. Hier gibt es jedoch auch teils kräftige, lokale Unterschieden – Dresden beispielsweise beweist in dieser Studie, dass dort Immobilien am leichtesten erschwinglich sind. Durch besonders günstige Preise für die Objekte wird sogar das vorherrschende (ebenfalls recht niedrige) Einkommensniveau superkompensiert – folgend hinter Dresden liegen Ost-Berlin und Leipzig. Hier gilt als ungefährer Anhaltspunkt, dass nur etwa 20 Prozent des Durchschnittseinkommens für eine Immobilienfinanzierung aufgewendet werden müssen. Anders sieht das Gefüge in Hamburg aus, welches zwar ebenfalls als sehr erschwinglich gilt, doch hier nicht aufgrund der generell niedrigen Objektpreise, sondern aufgrund des guten Verhältnisses zwischen den guten Einkommensverhältnissen und den herrschenden Immobilienpreisen. Spitzenwerte hingegen in München, Stuttgart oder Frankfurt am Main: Hier müssen ca. 47 % des Einkommens aufgewendet werden – damit gelten diese Gebiete als „schwer erschwinglich“.

Trend läuft abwärts

Die beschriebenen Szenarien nun zeigen eine Trendumkehr. Im Vergleich zu den jeweils vorangegangenen Monaten scheint die Erschwinglichkeit (über die gesamte Republik verteilt) wieder abwärts zu laufen, d. h. schwieriger zu werden. In Dresden z. B. ist der entsprechende Index merklich gesunken, ebenso auch in Hannover. Trotzdem sind nach Einschätzung vieler Finanzierungsexperten derzeit Immobilienfinanzierungen weiterhin attraktiv, doch anhand der momentanen Situation erscheint es empfehlenswert, bald zuzugreifen. Dabei sollten auch die Laufzeiten entsprechend langfristig gewählt und die Zinsbindungsfrist möglichst sehr langfristig vereinbart werden. So kann eine gleichbleibende und recht sicher zu kalkulierende Finanzierungsplanung aufgestellt werden, um später nicht in finanzielle Probleme zu geraten. Trotzdem darf natürlich nicht unüberlegt ein Kauf oder Neubau initiiert werden, nur um noch schnell die guten Konditionen auszunutzen. Ein Immobilienerwerb sollte immer wohlüberlegt und gut kalkuliert sein, bevor die Unterschrift unter einen Kauf- bzw. Finanzierungsvertrag gesetzt wird. Hier können auch unabhängige Immobilienberater weiterhelfen, wenn der Interessent selbst sich nicht mit den Möglichkeiten und Preisniveaus am Markt auskennt.

Interessent hat verschiedene Möglichkeiten je nach individuellem Szenario

Wann genau sich der Erwerb mitsamt einer Finanzierung lohnt, hängt insbesondere sehr stark von den individuellen Gegebenheiten ab. So sind Beleihungsauslauf, Einkommenssituation, Gesamtdarlehensbedarf und Risikoprofil des einzelnen Interessenten entscheidend, welche Varianten sich lohnen oder nicht. Für viele kann derzeit beispielsweise der Abschluss eines sog. Forward-Darlehens von Vorteil sein – hierbei können feste Konditionen für ein zukünftiges Darlehen fest vereinbart werden. Dieses Darlehen kann dabei bis zu 60 Monate in der Zukunft liegen, so dass genügend Zeit bleibt, das optimale Konzept zu erarbeiten. Für andere Interessenten kann ein Volltilgerdarlehen ideal sein – besonders dann, wenn eine entsprechend hohe Einkommenssituation vorliegt. Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, welches innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt wird – mit entsprechend hohen Raten, dafür aber mit einer extrem hohen, kalkulatorischen Sicherheit. Auch der Darlehensvergleich mit möglichst vielen Anbietern sollte nicht zu kurz kommen, denn hier offenbaren sich oft deutliche Unterschiede in der Konditionierung und den Flexibilisierungsmöglichkeiten (z. B. kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten, kostenfreie Anpassung des Tilgungssatzes etc.). Hierzu kann es sinnvoll sein, ein Fachportal mit den entsprechenden Vergleichsmöglichkeiten zu kontaktieren. Im Internet gibt es hierzu viele interessante, weiterführende Informationen.

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