(Berlin, den 12.06.2014) Immobilienfonds wurden lange Zeit als sichere Anlageform beworben und gerieten in der Finanzkrise ins Trudeln. Viele Anleger erlitten Verluste, der Ruf dieser Kapitalanlage hat stark gelitten. Das zeigen auch die Zahlen aus dem ersten Quartal 2014: Immer weniger Geld fließt in Fonds für Immobilien, Kapitalanleger halten sich zurück. Wurden im Vorjahreszeitraum 1,8 Milliarden Euro investiert, waren es in den ersten drei Monaten des Jahren weniger als 800.000 Euro. Doch so paradox es klingt, die Zurückhaltung der Anleger macht die Fonds mit Immobilien wieder hochinteressant.

Gute Renditen trotz des schlechtes Rufs

Kapitalanleger stehen vor einem großem Problem: Sichere Geldanlagen erzielen kaum nennenswerte Renditen, oft fällt die Verzinsung geringer aus als die Inflation. Viele Angebote für Tagesgeld bringen nur 0,5 Rendite. Und selbst das gilt im aktuellen Niedrigzinsumfeld noch als gut. Immobilienfonds dagegen erzielten im letzten Jahr im Schnitt einen Ertrag von 2,3 %. Das geringe Anlegerinteresse erweist sich in diesem Fall als Segen. Es senkt den Druck auf die Rendite und erhöht den Gewinn.

Anleger müssen schnell entscheiden

Die guten Nachrichten haben allerdings einen kleinen Beigeschmack. In der derzeitigen Wirtschaftslage sind rentable Immobilien nur schwer zu finden. In ganz Europa stehen große Teile von Gewerbeimmobilien in Bestlage leer und finden keine Mieter. Daher haben Fondsmanager Probleme, weitere Investitionsobjekte zu akquirieren. Jeder Euro, der in einen gut aufgestellten Fonds für Immobilien fließt, steigert das Risiko für die Investoren und drückt die Rendite. Wegen der engen Marktlage für attraktive Objekte in Europa und Nordamerika fließen die investierten Gelder schnell auf die Liquiditätskonten der Fonds. Dort fällt die Rendite ähnlich niedrig aus wie bei Tagesgeldkonten.

So erkennen Anleger einen aussichtsreichen Fonds

Um in der derzeitigen Wirtschaftslage einen Immobilienfonds mit Potenzial zu entdecken, müssen Anleger selbst aktiv werden. Die Informationen der Anlageberater sind meist wenig hilfreich. Besonders wichtig ist die Liquiditätsquote. Sie gibt Auskunft darüber, wie viel der Finanzmittel des Fonds aktuell nicht in Immobilien angelegt sind. Je höher diese Quote ausfällt, desto geringer fällt die Rendite aus. In vielen Immobilienfonds wartet rund 30 % des angelegten Geldes darauf, investiert zu werden. Das heißt für die Anleger, das rund ein Drittel des investierten Geldern nur zu minimalen Satz Zinsen erwirtschaftet. Das enttäuscht die Erwartungen und schmälert den Gewinn drastisch. Auch die Quote der Vermietung in einem Immobilienfonds ist eine wichtige Kenngröße für die Entscheidung. Leere Gebäude verursachen hohe Kosten, ohne Gewinne abzuwerfen. Allerdings sagt eine hohe Vermietungsquote der Immobilien nicht aus, dass der Fonds hohe Renditen erwirtschaftet. In der aktuellen Marktlage mit großem Leerstand haben Mieter die Wahl. Werden die Objekte unter Wert angeboten, sieht die Vermietungsquote auf dem Papier gut aus, Gewinne werden aber nicht realisiert. Die Auswahl der Angebote erfordert Engagement und Eigeninitiative.

Von wann stammt das Geld im Fonds?

Interessierte Anleger sollten sich gut informieren, wie viele Altanleger zum Immobilienfonds gehören. Eine Gesetzesänderung führt dazu, dass Anleger, die bis Juli 2013 in den Fonds eingestiegen sind, jederzeit Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro abziehen können. Neuanlegern bleibt dieser Weg verwehrt. Sie müssen dem Immobilienfonds mindestens zwei Jahre treu bleiben und Kündigungsfristen einhalten. Das führ zu einer Teilung der Anleger in zwei Klassen. Neuanleger müssen damit deutliche Nachteile in Kauf nehmen. Sie verlieren Flexibilität und um eventuelle Ansprüche der Altanleger befriedigen zu können, müssen Fonds mit viel Altkapital ihre Liquiditätsquote künstlich hoch halten. In der Regel können 20 % der investierten Gelder aus diesem Grund nicht angelegt werden. Das zurückgehaltene Geld erzielt deutlich weniger Zinsen als das in Immobilien investierte. Daher sind für Interessenten Fonds mit nur geringen Altlasten besonders attraktiv. Denn viele Altanleger geben zwar ein Gefühl von Vertrauen und Sicherheit, sie senken allerdings die möglichen Renditen drastisch. Bisher gibt es nur einen Immobilienfonds, der nach der Gesetzesänderung aufgelegt wurde. Allerdings liegen weitere Angebote zur Prüfung bei der BaFin vor. In den nächsten Jahren wird die Auswahl für Anleger damit wieder deutlich größer. Auch wenn die Auflagen aktuell zu einem Ungleichgewicht zwischen Alt- und Neuanlegern führen, sind sie eher positiv zu bewerten. Sie steigern auf Dauer die Stabilität der Immobilienfonds und machen diese Kapitalanlage sicherer und damit attraktiver für Anleger.

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