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Mini-Zinsen ändern Tilgungsstrategie bei der Baufinanzierung

17 März 2014 30 views Keine Kommentare

Baufinanzierung(Berlin, den 17.03.2014) Der aktuell niedrigen Finanzierungszinsen verbilligen eine Baufinanzierung deutlich – so können auch mittlere Einkommen heute eher als früher ein Eigenheim finanzieren. Doch die extrem niedrigen Zinsen auch für langfristige Immobilienfinanzierungen lassen so manche Faustregel der Vergangenheit alt aussehen: Wie sollte eine gute Finanzierungstrategie bei den derzeitigen Marktkonditionen aussehen? Nun, darauf gibt es (wie schon bisher) keine pauschale Antwort, sondern es ist eine individuelle Betrachtung notwendig. Am Anfang steht neben der Frage der Darlehenssumme auch die Frage nach der passenden Tilgungshöhe – hierbei sind insbesondere Eigennutzer und Vermieter zu unterscheiden. Der Eigennutzer muss von dem zur Verfügung stehenden Vermögen bzw. seinem Einkommen ausgehen, wohingegen der Vermieter von der erzielen waren Rendite seiner Kapitalanlage ausgehen muss. Bei der Vermietung können Mietausfälle entstehen, weshalb die Tilgungshöhe eher niedrig gehalten werden sollte, um das zur Verfügung stehende Einkommen nicht über die Maßen zu strapazieren. Generell sind hier Tilgungshöhen zwischen ein und zwei Prozent sicherlich zu empfehlen, abhängig selbstverständlich vom sonstigen Einkommen und den weiteren Umgebungsbedingungen des Finanzierungsnehmers. Eigennutzer sollten sich überlegen, ob es nicht sinnvoller ist, statt einer schnelleren Tilgung mögliche Überschüsse in der Liquidität in andere Kapitalanlagen anzulegen, z. B. in Fondssparpläne. Bei langfristiger Betrachtung könnte so eine Renditegewinn entstehen und die aus dem Fondssparplan erhaltenen Rückzahlungen können später für eine Sondertilgung der Baufinanzierung oder eine höhere Tilgungsleistung bei einer eventuellen Anschlussfinanzierung genutzt werden.

Individuelle Betrachtung notwendig

Allerdings können diese Betrachtungen durch individuelle Einflüsse ganz anders aussehen. So sollte z.B. ein älterer Kapitalanleger, der auf Mieterträge durch Vermietung hofft, spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei sein und die Tilgungshöhe dementsprechend wählen. Dies kann auch auf den privaten Häuslebauer zutreffen, der im fortgeschrittenen Lebensalter seinen Traum von der Wunschimmobilie verwirklicht. Da mit Eintritt der Rente grundsätzlich ein niedrigeres Einkommen zu erwarten ist, sollten Finanzierungsverpflichtungen bis zu diesem Zeitpunkt möglichst gen Null gefahren sein – so bleiben Lebensstandard und individuelles Wohnumfeld erhalten. Entscheidend auch mögliche, voraussehbare finanzielle Änderungen der eigenen Situation: Wird zukünftig beispielsweise ein höheres Einkommen oder eine größere Geldsumme (z. B. die Ablaufleistung einer Lebensversicherung oder der Erhalt einer Erbschaft) erwartet, kann die Tilgungsstrategie so gewählt werden, dass die zugedachte Verwendung der zusätzlichen Liquidität sichergestellt ist und der Lebensstandard erhalten bleiben kann. Wird das Kapital also z. B. als Sondertilgung genutzt, kann der Tilgungssatz niedrig gehalten werden, wird es hingegen zur Befriedigung eines lang gehegten Wunsches (z. B. eine größere Anschaffung oder eine Reise) benutzt, kann die Tilgung zwecks schnellerer Entschuldung auch etwas höher ausfallen, denn im Notfall stünde die zusätzliche Liquidität ja auch für andere Zwecke zur Verfügung. Jeder Finanzierungsnehmer sollte sich daher vor Abschluss einer Finanzierung gründlich Gedanken darüber machen, wie er die Rückzahlung und den Erhalt seines Lebensstandards gestalten möchte.

Wichtige Tipps zur Finanzierungsgestaltung

Einige wichtige Tipps zur einer Baufinanzierung bzw. zu einer passenden Tilgungsstrategie gelten jedoch immer: So sollten Kapitalanleger wie private Bauherren möglichst bei Renteneintritt schuldenfrei sein. Der Kapitalanleger sollte dabei die Tilgungshöhe nach dem zu erwartenden Lebenszyklus und der Nettomiete unter Beachtung einer gewissen Reserve wählen. Bei privaten Finanzierungen sollte die Tilgungshöhe so gewählt werden, dass die Leistungsraten nach Möglichkeit auch bei einem leicht sinkenden Einkommen problemlos geleistet werden können, damit es nicht zu finanziellen Engpässen bei unvorhergesehenen Ausgaben bzw. Mindereinnahmen kommt. Wer eine Immobilienfinanzierung zum Zwecke der eigenen Benutzung der Immobilie aufnimmt, sollte daher nicht unnötig hohen Spardruck aufbauen, denn die niedrigen Zinsen ermöglichen auch über eine längere Zeit eine noch immer insgesamt günstige Finanzierung. Kapitalanleger mit Vermietungsabsicht können durchaus – sofern die individuellen Bedingungen es zulassen – den Tilgungssatz etwas höher ansetzen, als bisher von den Beratern empfohlen. Wichtig bei allen Überlegungen ist dabei, die eigene, finanzielle Situation realistisch und korrekt einzuschätzen und nicht unbedingt von einer höheren Einkommenssituation auszugehen, sofern diese nicht bereits absolut feststeht.

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